Calculadora del coste total de adjudicación en subasta

¿Qué ha hecho?

El precio de remate es solo la parte visible del coste. Una adjudicación en subasta arrastra impuestos, gastos registrales y, sobre todo, las cargas anteriores que pueden encarecer la operación entre un 10 % y un 40 % adicional.

La fórmula

Coste total = Precio remate
            + Impuesto de transmisión (ITP, o IVA + AJD)
            + Gastos fijos (notaría + registro + tasas)
            + Cargas anteriores no canceladas

Qué impuesto pagas

Caso	Impuesto
Vivienda usada con vendedor particular (caso típico subasta judicial de hipoteca)	ITP según CCAA (6 %–10 %)
Local, suelo o nave de segunda mano con vendedor particular	ITP según CCAA (mismo tipo general)
Vivienda nueva (promotora ejecutada, primera transmisión)	IVA 10 % + AJD ~1,5 %
Local, nave o suelo con vendedor empresario	IVA 21 % + AJD ~1,5 %

El AJD (Actos Jurídicos Documentados) cambia entre 0,5 % y 2 % según CCAA. Esta calculadora aplica una media del 1,5 % cuando hay IVA — para una cifra exacta, consulta el tipo vigente en tu comunidad.

Cargas anteriores frente a posteriores

Es la trampa clásica de las subastas inmobiliarias. La regla del art. 670 LEC es:

• Cargas anteriores (inscritas en el Registro antes que el crédito ejecutante): se mantienen y el adjudicatario las hereda. Deben sumarse al coste real.
• Cargas posteriores: se cancelan con la adjudicación. No te afectan.

Antes de pujar, pide siempre nota simple registral actualizada. Si ves una hipoteca con un saldo vivo de 50.000 € marcada como “anterior”, esos 50.000 € son tuyos también.

Qué incluyen los gastos fijos típicos

• Testimonio del decreto de adjudicación (judicial) o copia simple notarial (notarial): 30–150 €.
• Liquidación e inscripción en el Registro de la Propiedad: 600–1.500 € según valor.
• Tasa del Portal de Subastas del BOE: 0 % para el adjudicatario (la paga el ejecutante).
• Gestoría opcional: 200–500 €.

La estimación de 1.800 € por defecto cubre una subasta de inmueble medio. Para inmuebles muy caros (>500 k €) sube el valor; para subastas notariales de bienes menores puede bastar con 600 €.

Bonificaciones que esta calculadora NO aplica

El ITP tiene bonificaciones por vivienda habitual, menor de 35 años, familia numerosa y discapacidad que cambian con cada CCAA y cada año. La calculadora aplica el tipo general — si tienes derecho a bonificación, el coste real será menor.

Plazo de pago tras la subasta

Una vez declarada la mejor postura, dispones de 40 días naturales (art. 670.1 LEC, subastas LEC) para consignar el resto. Si no pagas, pierdes el depósito y el bien sale a nueva subasta o se adjudica al siguiente postor.

Para qué NO sirve

• Subastas mercantiles / concursales con reglas específicas distintas a la LEC.
• Plusvalía municipal (IIVTNU) si la transmisión la genera (la genera el vendedor anterior, no tú; pero ten en cuenta que en una ejecución el adjudicatario puede acabar pagándola si nadie más lo hace).
• Coste de desalojo si el inmueble está ocupado: lanzamiento judicial 3–18 meses adicionales, abogado y procurador aparte (1.000–3.000 € típico).
• IRPF de la futura venta: si después revendes con ganancia, calcula la ganancia patrimonial aparte.

Próximo paso

Una vez tienes el coste total, comprueba si la inversión renta con la calculadora de rentabilidad de inversión en subasta.

Para encontrar subastas activas

El catálogo oficial está en subastas.boe.es. Para análisis con filtros adicionales, alertas y comparativa con valor de mercado, inversorboe.com consume el mismo dataset y añade capas pensadas para inversor.