Calculadora de rentabilidad de inversión en subasta

¿Qué ha hecho?

Adjudicarse un inmueble en subasta es la parte fácil. Lo difícil es responder a la pregunta clave antes de pujar: ¿esto da dinero o me arruina? La calculadora aplica dos lógicas de salida.

Modo alquiler — buy-to-let

Inversión total      = Coste adjudicación + Reforma
Ingreso bruto anual  = Renta mensual × 12
Flujo neto anual     = Ingreso bruto − Gastos anuales
Yield bruto          = Ingreso bruto / Inversión total
Yield neto           = Flujo neto / Inversión total

El yield neto es lo que de verdad importa. Como referencia orientativa:

Yield neto	Lectura
< 4 %	Floja. Mejor un fondo indexado.
4 %–6 %	Discreta. Habitual en grandes capitales con vivienda residencial.
6 %–8 %	Sólida. Subastas bien compradas y zonas con demanda.
> 8 %	Muy buena, pero verifica que la renta es realista y los gastos completos.

Modo reventa — flip

Inversión total       = Coste adjudicación + Reforma
Ingreso neto venta    = Precio de venta − Impuestos de la venta
Margen absoluto       = Ingreso neto venta − Inversión total
Margen porcentual     = Margen absoluto / Inversión total

El margen porcentual te dice cuánto rentas en términos relativos. Como referencia orientativa para flip inmobiliario en España:

Margen	Lectura
< 10 %	Muy ajustado. Cualquier imprevisto te lleva a pérdidas.
15 %–25 %	Margen sano. La mayoría de profesionales no entran por debajo de aquí.
> 30 %	Operación muy buena (o estimación demasiado optimista).

Qué NO incluye esta calculadora

• Financiación: si compras a crédito, suma intereses y comisión de apertura a los gastos anuales (alquiler) o a la inversión (reventa). El yield neto baja, pero el ROE sobre capital propio sube.
• Coste del tiempo de vacío: meses entre adjudicación, lanzamiento, reforma y primer inquilino o comprador. Estima al menos 3–9 meses de vacío en una subasta judicial con ocupante.
• Coste de lanzamiento: si el inmueble está ocupado, abogado + procurador + procedimiento judicial añaden 1.000–3.000 € y 3–18 meses.
• Coste de oportunidad: el dinero invertido deja de rentar en bolsa, fondos, etc.

Trampas habituales

• Renta mensual ilusionada: pon la renta más baja de los anuncios reales de tu calle, no la media de portales.
• Reforma subestimada: añade un 20 % de contingencia al presupuesto inicial de tu reformista. Siempre hay imprevistos.
• Ignorar gastos anuales reales: muchos inversores principiantes olvidan IRPF del alquiler, seguro de impago, vacancia y reparaciones. El “yield bruto” engorda el resultado entre 1,5 y 3 puntos sobre el yield neto real.
• Ignorar la fiscalidad de la venta: el IRPF de la ganancia patrimonial puede comerse 19 %–28 % del beneficio.

Próximos pasos

Si la rentabilidad cuadra, comprueba antes de pujar con la calculadora de coste total de adjudicación y de depósito necesario.

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