Calculadora de plusvalía municipal (IIVTNU)

¿Qué ha hecho?

La plusvalía municipal o IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava la subida del valor del suelo en cualquier transmisión: venta, herencia o donación.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, la ley se reformó con el RD-ley 26/2021: ahora hay dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable. Esta calculadora aplica el método objetivo simplificado, que es el más usado.

La fórmula (método objetivo)

$$ \text{Base imponible} = \text{Valor catastral del suelo} \cdot \text{Coeficiente} $$

$$ \text{Cuota} = \text{Base imponible} \cdot \text{Tipo municipal} $$

Coeficientes legales 2024-2026

Los publica Hacienda anualmente. Tabla vigente:

Años	Coef.	Años	Coef.
1-2	0,15	11-13	0,08
3	0,16	14	0,10
4-5	0,17	15	0,12
6	0,16	16	0,16
7	0,12	17	0,20
8	0,10	18	0,26
9	0,09	19	0,36
10	0,08	20+	0,45

Curioso: el coeficiente NO crece monótonamente con los años — refleja la realidad del mercado, donde la subida acumulada en 7-13 años es menor que en periodos muy largos (>15 años).

Método objetivo vs método real

Desde 2021, si demuestras que la ganancia real (precio venta − precio compra, ambos ajustados) es menor que la base objetiva, puedes elegir el método real:

$$ \text{Base real} = (P_{\text{venta}} - P_{\text{compra}}) \cdot \frac{V_{\text{cat. suelo}}}{V_{\text{cat. total}}} $$

Y aplicar el tipo municipal sobre esa base. Si la ganancia real es 0 o negativa, no hay plusvalía (también se demostró inconstitucional gravar pérdidas).

Compara los dos métodos y declara el menor. El ayuntamiento debería ofrecerte ambos automáticamente, pero conviene revisar con tus propios números.

Quién paga

• Venta: el vendedor.
• Herencia: los herederos.
• Donación: el donatario.

Plazos:

• Venta o donación: 30 días hábiles desde la transmisión.
• Herencia: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables 6 meses más previa solicitud).

Bonificaciones más habituales

• Herencia de vivienda habitual entre parientes directos: 50-95 % de bonificación según ayuntamiento.
• Familia numerosa, dependientes, transmisiones a entidades sin ánimo de lucro: consulta ordenanza fiscal de tu municipio.

Para qué NO sirve

• Sustituir la liquidación oficial del ayuntamiento. Esto es un ESTIMADOR — la cuota real puede variar por bonificaciones, redondeos o tipos diferenciados de cada municipio.
• País Vasco y Navarra: tienen normativa foral propia.
• Suelo no urbano: la plusvalía sólo grava suelo urbano clasificado como tal en catastro.

Para complementar con el impuesto que paga el comprador, mira la calculadora de ITP en compra de vivienda.